Ökonomie Kontinuierliche Wertschöpfung, wachsender Mehrwert

Ökonomie

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Die DIC Asset AG ist ein wirtschaftlich arbeitendes Unternehmen mit langfristiger Ausrichtung, das mit seinen Aktivitäten Werte zum Wohle von Aktionären, Mitarbeitern, Mietern sowie Geschäftspartnern schafft und im Rahmen der Wertschöpfung auch einen positiven Beitrag für das Gemeinwesen leistet. Wir führen unser Unternehmen anhand klar definierter finanzieller Steuerungskennzahlen und informieren die Kapitalmarktöffentlichkeit regelmäßig und umfassend über den erreichten Fortschritt.

Unsere Prinzipien der ökonomischen Nachhaltigkeit:
  • ¡ Investitionen in dauerhafte Wertschöpfung durch Ankäufe und Entwicklungen im Bestand
  • ¡ Stabile langfristige Cashflows auf Basis eines optimierten diversifizierten Immobilienportfolios
  • ¡ Renditeorientiertes Wachstum und Unternehmensentwicklung im Einklang mit dem Geschäftsmodell auf zwei gleichberechtigten Ertragssäulen
  • ¡ Kontinuität der diversifizierten positiven Ergebnisbeiträge und Dividenden, auch in Krisenzeiten
  • ¡ Ausgewogene und langfristig orientierte Finanzstruktur mit diversifizierten Finanzierungsquellen

Strategische Zielerreichung 2019

Im Mittelpunkt unserer Unternehmensstrategie steht die Erwirtschaftung langfristig gesicherter, kontinuierlicher Erträge mit unserer leistungsstarken eigenen Immobilienmanagement-Plattform. Die für unsere Leistungsindikatoren zu Jahresbeginn 2019 prognostizierten Ziele haben wir allesamt – und einige davon sehr deutlich – übertroffen, wobei wir schon unterjährig die Prognose für den FFO und das Ankaufsvolumen angehoben hatten.

  • ¡ Die Bruttomieteinnahmen in Höhe von 101,9 Mio. Euro übertrafen sowohl den Vorjahreswert als auch die zur Jahresbeginn abgegebene Prognose von 98–100 Mio. Euro.
  • ¡ Der FFO in Höhe von rund 95,0 Mio. Euro entsprach der im Jahresverlauf angepassten Prognose, die insbesondere den zusätzlichen Ergebnisbeitrag der im Juni 2019 erworbenen GEG reflektierte.
  • ¡ Mit einem segmentübergreifenden Transaktionsvolumen von über 2 Mrd. Euro wurde ein neuer Rekord aufgestellt. Davon entfielen 1,9 Mrd. Euro auf Ankäufe (Prognose: 1,0 Mrd. Euro bis 1,3 Mrd. Euro), wobei insbesondere der Clubdeal im Volumen von über 500 Mio. Euro für das „Stadthaus Köln“ erwähnenswert ist. Weitere 286 Mio. Euro entfielen auf profitable Verkäufe mit einer Verkaufsmarge von 32% (Prognose: 200-230 Mio. Euro).
  • ¡ Durch Plattformexpansion mit Erwerb der GEG im Juni 2019 wuchsen unsere Assets under Management deutlich auf 5,7 Mrd. Euro.
  • ¡ Die Managementerträge stiegen signifikant um 87% auf 62,9 Mio. Euro.
  • ¡ Mit dem Adjusted Net Asset Value von 22,26 Euro je Aktie am 31. Dezember 2019 wurde erstmals der vollständige Wertbeitrag unseres Geschäftsmodells ausgewiesen.
  • ¡ Der Verschuldungsgrad (Loan-to-Value) sank weiter auf 47,8% am 31. Dezember 2019. Aufgrund der Diversifizierung der Finanz- und Kapitalstruktur sank der Durchschnittszinssatz auf 2,0% zum Jahresende 2019.
  • ¡ Fortsetzung der attraktiven Dividendenpolitik: Wachstum der Dividende auf 0,66 Euro und erneutes Angebot einer Aktiendividende

GRI 201-1

Ökonomische Kennzahlen
Kennzahl 2019 2018 2017

Anzahl Immobilien*

93

101

113

Marktwert Immobilienvermögen in Mio. Euro*

1.900,0

1.696,8

1.639,2

Mietfläche in qm*

842.400

893.500

957.500

EPRA-Leerstandsquote*

6,5%

7,2%

9,5%

Durchschnittsmiete pro qm in Euro*

10,41

9,64

9,32

Bruttomietrendite*

5,4%

5,9%

6,4%

Annualisierte Mieteinnahmen in Mio. Euro*

101,8

97,6

95,5

Funds from Operations (FFO) in Mio. Euro

95,0

68,0

60,2

Konzernüberschuss in Mio. Euro

80,7

47,6

64,4

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Mio. Euro

64,8

61,9

56,5

Net Asset Value (NAV) in Mio. Euro

1.244,2

1.085,8

900,0

Adjusted Net Asset Value in Mio. Euro**

1.607,2

1.322,8

n.a.

* Alle Werte nur für den eigenen Immobilienbestand im Commercial Portfolio; alle Werte ohne Projektentwicklungen und Warehousing, bis auf Anzahl Immobilien, Mietfläche und Marktwert

** erstmals zum Jahresende 2019 berechnete Kennzahl für den 31. Dezember 2019 und den 31. Dezember 2018

Wertschöpfung 2019

Der direkt erwirtschaftete und verteilte wirtschaftliche Wert (Economic Value Generated and Distributed, EVG&D) wird im Einklang mit den GRI-Vorgaben aus der Gesamtergebnisrechnung und Eigenkapitalveränderungsrechnung des Konzerns für das Geschäftsjahr 2019 abgeleitet.

Der direkt erwirtschaftete wirtschaftliche Wert von 392,0 Mio. Euro ergibt sich als Summe der Gesamterträge in Höhe von 364,3 Mio. Euro, des Ergebnisses aus assoziierten Unternehmen in Höhe von 18,3 Mio. Euro sowie des sonstigen Ergebnisses in Höhe von 9,4 Mio. Euro.

Hiervon wird der verteilte wirtschaftliche Wert in Höhe von 319,9 Mio. Euro abgezogen, der sich als Summe der Gesamtaufwendungen von 252,3 Mio. Euro (hiervon 27,9 Mio. Euro Personalaufwand), des Nettozinsaufwands von 32,3 Mio. Euro, Steuern von insgesamt 17,2 Mio. Euro (davon 13,8 Mio. Euro Ertragssteueraufwand), der mit der Ausgabe von Aktien durch Sachkapitalerhöhung in Höhe von 16,1 Mio. Euro verrechneten Dividendenzahlung für das Vorjahr von 33,9 Mio. Euro sowie sonstiger Kosten in Höhe von 0,3 Mio. Euro ergibt.

Es resultiert ein im Unternehmen verbleibender wirtschaftlicher Wert von 72,1 Mio. Euro, der dem Anstieg des Konzerneigenkapitals im Geschäftsjahr 2019 entspricht.


GRI 201-1

Direkt erwirtschafteter und verteilter wirtschaftlicher Wert
in Mio. Euro 2019 2018 2017

Gesamterträge (inkl. Nettoerlös aus Verkäufen)

364,3

241,6

381,9

Ergebnis aus assoziierten Unternehmen

18,3

15,8

29,0

Sonstiges Ergebnis

9,4

44,4

35,7

Direkt erwirtschafteter wirtschaftlicher Wert

392,0

301,8

446,6

Gesamtaufwendungen (inkl. Restbuchwert der Verkäufe)

-252,3

-164,7

-305,3

Nettozinsaufwand

-32,3

-36,8

-35,1

Steuern

-17,2

-8,3

-6,1

Dividendenzahlung für das Vorjahr

-33,9

-43,9

-27,4

Ausgabe von Aktien durch Sachkapitalerhöhung

16,1

19,3

0,0

Sonstige Kosten

-0,3

-0,4

-0,7

Verteilter wirtschaftlicher Wert

-319,9

-234,8

-374,6

Im Unternehmen verbleibender wirtschaftlicher Wert

72.1

67,0

71,9

Zusammensetzung des verteilten wirtschaftlichen Werts
in Mio. Euro 2019 2018 2017

Verteilt für Mitarbeiter (Personalaufwand)

27,9

18,2

19,0

Verteilt für Kreditgeber (Nettozinsaufwand)

32,3

36,8

35,1

Verteilt für Öffentliche Hand (Steuern vom Einkommen und vom Ertrag)

13,8

6,2

5,9

Verteilt für Aktionäre (Dividendenzahlung – Sachkapitalerhöhung)

17,8

24,6

27,4

Sonstiger verteilter wirtschaftlicher Wert

228,1

149,0

287,2

Verteilter wirtschaftlicher Wert

319,9

234,8

374,6

Wirtschaftliche Entwicklung

Optimierung der Flächenerträge

Mit einem Gesamtvermietungsvolumen von 211.300 qm (Vorjahr: 264.400 qm) wurden jährliche Mieterlöse von 32,7 Mio. Euro unter Vertrag gebracht (Vorjahr: 35,7 Mio. Euro). Die Vermietungsleistung entfiel, gemessen an den annualisierten Mieteinnahmen zu 56% (18,4 Mio. Euro) auf das Institutional Business und zu 44% (14,3 Mio. Euro) auf das Commercial Portfolio. Mit einer Steigerung der Like-for-like-Mieteinnahmen um 2,0% von 87,1 Mio. Euro auf 88,9 Mio. Euro im Commercial Portfolio lieferte unsere fokussierte Vermietungsarbeit zusätzlich zu den Transaktionsaktivitäten einen wesentlichen Beitrag zur Porfoliooptimierung. Die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit verbesserte sich von 5,8 auf 6,0 Jahre. Die EPRA-Leerstandsquote sank im Jahresvergleich um 70 Basispunkte auf 6,5% am 31. Dezember 2019.

Transaktionsvolumen überschreitet Marke von zwei Milliarden Euro

Nach dem Spitzenwert des Vorjahres von 1,2 Mrd. Euro ist es 2019 gelungen, den Umsatz nahezu zu verdoppeln und ein neues Rekordvolumen von 2,2 Mrd. Euro umzusetzen. Sowohl auf der Ankaufs- als auch auf der Verkaufsseite wurden die Ziele vollständig erreicht bzw. übertroffen.

Mit Akquisitionen im Volumen von rund 1,9 Mrd. Euro über beide Segmente haben wir die Jahreseingangsprognose von 1,3 Mrd. Euro deutlich übertroffen. Im Commercial Portfolio betrug das Ankaufsvolumen 301 Mio. Euro, im Institutional Business 1.581 Mio. Euro. Hierzu trug der Ausbau unseres Institutional Business mit der Integration des komplementären GEG-Geschäfts wesentlich bei. Insgesamt wurden 21 Immobilien erworben, davon 5 für das Commercial Portfolio und 16 für das Institutional Business.

Für 15 Objekte im Gesamtvolumen von 286 Mio. Euro wurden Verkäufe notarisiert: elf davon mit einem Volumen von rund 154 Mio. Euro zur Portfoliooptimierung aus dem Commercial Portfolio und vier Objekte mit einem Volumen von zusammen rund 132 Mio. Euro im Rahmen unsere aktiven Fondsmanagement-Mandate. Damit wurde das Jahresziel von 200-230 Mio. Euro übertroffen. Mit den realisierten Transaktionspreisen wurde im Geschäftsjahr 2019 eine Verkaufsmarge von rund 32% über alle Segmente erzielt.

Wertschöpfung durch Entwicklung im Bestand

Wesentliche Property-Development-Aktivitäten im Jahr 2019 waren die umfassende Modernisierung des Objekts „Wilhelminenhaus“ in Darmstadt, Sitz des Hessischen Regierungspräsidiums (Commercial Portfolio), und das Refurbishment einer Büroliegenschaft als BKA-Standort in Wiesbaden (Institutional Business). Beide Immobilien wurden in enger Abstimmung mit den künftigen Nutzern von uns umgebaut. Die Umsetzung der vertraglich vereinbarten Leistungen erfolgte termingerecht und im Rahmen der geplanten Kosten. Durch die Kombination von Entwicklungsleistungen und Vereinbarung langfristiger Mietverträge haben wir signifikante Wertsteigerungen im Bestand erzielt.

Weitere Bestandsentwicklungen, für die wir mit der Übernahme der GEG die Steuerung und Umsetzung im Auftrag institutioneller Investoren übernommen haben, sind zwei Hochhäuser in prominenter Lage in Frankfurt am Main:

Der „Global Tower“, ehemals Zentrale der Commerzbank im Herzen des Bankenviertels, wird mit seinen 30 Etagen und rund 33.000 qm Mietfläche zu einem erstklassigen Büroturm nach höchsten Green-Building-Standards umgebaut. Die Fertigstellung ist für Ende 2020 geplant. Der Rohbau ist per Ende 2019 weitgehend abgeschlossen; derzeit steuert unser Team den Grundausbau und die Vermarktung der hochwertigen Büroflächen.

Der „Riverpark Tower“ ist ein Landmark-Projekt direkt am Mainufer. Der jahrzehntelang gewerblich genutzte Turm wird als Wohnturm neu konzipiert und komplett erneuert. Das Projekt, für dessen Entwurf der international renommierte Architekt Ole Scheeren verantwortlich zeichnet, verbindet innovative Gebäudequalitäten mit internationaler Architektur in hervorragender Lage.

Auflösung der TLG-Beteiligung

Im ersten Halbjahr 2019 wurde planmäßig der Verkauf der TLG-Beteiligung vollzogen und das Engagement beendet. Die Erlöse hieraus von insgesamt rund 376 Mio. Euro haben wir effektiv zur Finanzierung des Ausbaus unserer eigenen Management-Plattform eingesetzt.

Erweitertes Finanzierungsspektrum

Mit Hilfe unseres Finanzmanagements sorgen wir dafür, die Zahlungsfähigkeit der DIC Asset AG und ihrer Beteiligungen jederzeit sicherstellen zu können. Zudem streben wir an, eine möglichst hohe Stabilität gegenüber externen Einflüssen zu erreichen und gleichzeitig Freiheitsgrade aufrechtzuerhalten, die eine Weiterentwicklung unseres Unternehmens gewährleisten. Unseren Finanzierungsbedarf decken wir sowohl über klassische Bankfinanzierungen als auch über die Kapitalmärkte ab. Erstmals haben wir 2019 den Schuldscheinmarkt in unsere Finanzierungsstrategie aufgenommen.

Um unsere Finanzierungsstruktur möglichst stabil zu gestalten, schließen wir unsere Finanzierungen grundsätzlich langfristig über meist 5 bis 8 Jahre ab. Die aktuellen Finanzierungen erfolgen auf Non-Recourse-Basis, die keinen unbegrenzten Zugriff auf die Unternehmensgruppe erlaubt. Rund 91% der Finanzschulden ist gegen Zinsschwankungen abgesichert – grundsätzlich mit festem Zinssatz. Die bilanzielle Eigenkapitalquote erhöhte sich zum Jahresende 2018 auf 36,5% (31. Dezember 2018: 36,0%). Der Verschuldungsgrad (LtV) sank aufgrund gestiegener Marktwerte unserer Immobilien im Commercial Portfolio und unserer optimierten Finanzierungsstruktur um 530 Basispunkte auf 47,8% (31. Dezember 2018: 53,1%).

Details zur aktuellen Geschäftsentwicklung der DIC Asset AG finden Sie in unserem Geschäftsbericht, dem Halbjahresbericht und den Quartalsmitteilungen im Bereich Investor Relations.

Prognose 2020

Mit Blick auf die Lage zur Covid-19-Pandemie und die zu erwartenden Auswirkungen auf die aktuelle und weitere Geschäftsentwicklung, hat der Vorstand der DIC Asset AG im April 2020 die Prognose für das Geschäftsjahr 2020 angepasst:

  • ¡ Wachsende Assets under Management: geplantes Ankaufsvolumen von 0,7–1,1 Mrd. Euro für alle Segmente, davon 200–300 Mio. Euro für das Commercial Portfolio und 500–800 Mio. Euro für das Institutional Business
  • ¡ Verkäufe aus allen Segmenten in einem Volumen von rund 400 Mio. Euro, davon rund 100 Mio. Euro aus dem Commercial Portfolio und rund 300 Mio. Euro aus dem Institutional Business
  • ¡ Bruttomieteinnahmen aus dem Commercial Portfolio in Höhe von 94–98 Mio. Euro
  • ¡ Erträge aus Immobilienmanagement von 80–90 Mio. Euro
  • ¡ FFO auf hohem Vorjahresniveau von 94–96 Mio. Euro
  • ¡ Mittelfristiges Zielvolumen der Assets under Management von 10,0 Mrd. Euro

Der Vorstand geht davon aus, dass die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie einen Effekt auf die erwarteten Mieteinnahmen und Managementerträge der DIC Asset AG im Geschäftsjahr 2020 haben werden. Anfang April hatten Mieter (u.a. Einzelhändler des Non-Food-Bereiches, Gastronomie und Hotels) mit einem Mietvolumen von rund 1,5 Mio. Euro pro Monat den Wunsch zur Zahlungsaussetzung ihrer Miete für einzelne Monate bis hin zu drei Monaten angezeigt. Dies steht im Einklang mit dem am 27. März 2020 verkündeten Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie. Mit den Mietern ist die Gesellschaft im Dialog und strebt eine beiderseitige und bestmögliche vertragliche Lösung an. In einigen wichtigen Fällen hat die Gesellschaft bereits Regelungen vereinbart.

Die im gesamten Bundesgebiet angeordneten Maßnahmen führen voraussichtlich auch zu einer geringeren Transaktionsaktivität im deutschen Immobilienmarkt. Aus einem daher geringeren als ursprünglich geplanten Transaktionsvolumen oder später als geplanten Besitz-, Nutzen- und Lastenübergängen sowohl im Commercial Portfolio als auch im Institutional Business, rechnet die Gesellschaft mit ankaufsbezogen geringeren Bruttomieteinnahmen bzw. nicht mehr in 2020 ergebniswirksamen Erträgen, geringeren transaktionsbezogenen Managementerträgen und daraus, sowie aus möglichen Mietreduzierungen, auch geringeren laufenden Managementerträgen.

Die DIC Asset AG hält aufgrund ihrer Ertragsstärke an dem Dividendenvorschlag und der Dividendenpolitik der letzten Jahre fest und wird der Hauptversammlung weiterhin eine Dividendenausschüttung von 0,66 Euro Cent je Aktie für das Geschäftsjahr 2019 vorschlagen, mit der Möglichkeit die Dividende auch in Form neuer Aktien zu beziehen.