Ökologie Mehr Sensibilität für wertvolle Ressourcen

Die Immobilienwirtschaft trägt einen wesentlichen Teil zu den weltweiten CO₂-Emissionen bei und steht in der öffentlichen Verantwortung, ihren Beitrag zur Erreichung der Pariser Klimaziele zu leisten. Entsprechend ist die Frage nach der Reduktion von Energieverbräuchen in der gesamten Immobilienwertschöpfungskette in den letzten Jahren zunehmend in den Vordergrund gerückt. Es bestehen insgesamt in der Branche große Potenziale, um zur nachhaltigen Entwicklung der Gesellschaft beizutragen. Die Senkung der Umweltbelastung und die möglichst effiziente Bewirtschaftung der Immobilien haben für die DIC Asset AG und ihre Stakeholder Priorität.

Durch die Sammlung und Analyse von Daten zu Strom-, Heizenergie- und Wasserverbrauch sowie Treibhausgasemissionen lässt sich ermitteln, wo sich Potenziale zur technischen Verbesserung und im operativen Betrieb abzeichnen. In unserem Analyseportfolio vergleichen wir jährlich erhobene Daten zum Umwelteinfluss des von uns gemanagten Immobilienportfolios. Diese Daten bilden die Grundlage für die Planung weiterer Optimierungsmaßnahmen im Energie-Management unserer Immobilien.

Unsere Prinzipien der ökologischen Nachhaltigkeit:
  • ¡ Energie- und kosteneffiziente Bewirtschaftung unserer betreuten Immobilien
  • ¡ Langfristige Maßnahmen im Bestand und bei Projektentwicklungen
  • ¡ Optimierung und Reduzierung von CO₂-Emissionen und Ressourcenverbrauch

Analyseportfolio

Für die Inklusion eines Objekts in das Analyseportfolio müssen mindestens acht von neun Verbrauchsdatenpunkten über einen Dreijahreszeitraum vorliegen. Dadurch wird eine ausreichend hohe Datenqualität gewährleistet. Je hochwertiger der Datenpool ist, desto genauer können wir Erkenntnisse zu einem nachhaltigen und effizienten Immobilienbetrieb ableiten und gemeinsam mit unseren Mietern geeignete Ansätze für die Optimierung der Energieeffizienz unserer Immobilien erarbeiten. Unser Ziel ist die größtmögliche Abdeckung unseres Immobilienbestands im Analyseportfolio.

Ende 2019 bestand das Commercial Portfolio der DIC Asset AG aus 93 Objekten mit einer betreuten Mietfläche von rund 842 Tausend qm. Das Analyseportfolio zu diesem Stichtag umfasste 65 Objekte mit einer Gesamtmietfläche von circa 589 Tausend qm; dies entspricht rund 70% des direkt gehaltenen Portfolios (Vorjahr: 73%). Der Rückgang des Flächenanteils im Berichtsjahr 2019 ist u.a. auf die verstärkten Ankaufsaktivitäten im Geschäftsjahr 2019 zurückzuführen, da für die im Jahr 2019 neu zugegangenen Objekte noch keine Verbrauchsdaten über einen Dreijahreszeitraum vorliegen.

Zusätzlich zu den Verbrauchsdaten des Analyseportfolios erheben wir Verbrauchsdaten der DIC Asset AG an ihrem Haupsitz in Frankfurt und in ihren sieben Regionalbüros in Deutschland. Der siebte Standort in Köln wurde Ende des Jahres 2019 hinzugefügt.

Umfang von Schätzungen

Obwohl wir eine möglichst umfassende und präzise Analyse anstreben, greift die Datenanalyse in Einzelfällen auf qualifizierte Annahmen und Vereinfachungen zurück. Über die Berechnungsschritte und Umfang der ausgewerteten Daten informieren wir innerhalb der einzelnen Berichtsteile und im Anhang.

Ermittlung des Verbrauchs

Die Auswertung der Daten unseres Analyseportfolios erstreckt sich über den Zeitraum der Jahre 2017 bis 2019.

Für unser Reporting ermitteln wir Durchschnittswerte über die Verbrauchsdaten des Analyseportfolios. Dabei ist zu berücksichtigen, dass eine unterschiedliche Nutzung der Gebäude die Werte beeinflussen kann: Objekte mit eigenem Rechenzentrum und Kühlungssystem im Dauerbetrieb weisen zum Beispiel einen durchschnittlich höheren Energieverbrauch auf. Immobilien mit größerem Lagerflächenanteil oder ohne eigenes Kühlungssystem verbrauchen dagegen meist deutlich weniger Energie. Jeder Flächennutzung können gemäß Energieeinsparverordnung (EnEV) und dem Institut für Wirtschaft und Umwelt (IWU) spezifische Kennwerte pro qm zugeordnet werden. Derzeit unterscheiden wir im Analyseportfolio insgesamt 25 Kategorien, die in der u.s. Tabelle teilweise summiert aufgeführt sind. Jeder einzelnen dieser Kategorien ist ein Kennwort für gebäudeabhängigen Stromverbrauch (z.B. Beleuchtung, Klimatisierung, Lüftung) gemäß EnEV, ein Kennwert für nutzerabhängigen Stromverbrauch (z.B. Betrieb von PCs, Druckern, Servern) gemäß IWU sowie ein Kennwert für die Beheizung gemäß EnEV zugeordnet.

Der Vergleich der tatsächlichen Verbrauchswerte pro Quadratmeter und dem zugehörigen Kennwert ermöglicht uns ein objektspezifisches Energieverbrauchs-Benchmarking, das wir in Zusammenarbeit mit unseren Mietern nutzen, um die Immobilie so effizient wie möglich zu nutzen.

Insgesamt werden die durchschnittlichen Gesamtkennwerte (2017-2019) unseres Analyseportfolios (Strom 78,7 kWh / m² p.a., Wärme 96,8 kWh / m² p.a.) durch die vergleichbaren Kennwerte gemäß EnEV und IWU (flächenanteilig für unser Analyseportfolio gewichtet – Strom 79,8 kWh / m² p.a., Wärme 92,5 kWh / m² p.a.) bestätigt.

Im Analyseportfolio sind folgende Flächenarten enthalten (aggregierte Darstellung):

Nutzungsarten im Analyseportfolio*
Nutzungsart Fläche (in Tausend qm) Flächenanteil

Büroflächen unklimatisiert

167

28,3 %

Einzelhandelsflächen, Supermärkte, Kaufhäuser

125

21,3 %

Lager- und Archivflächen, Technikgebäude

106

18,1 %

Büroflächen klimatisiert

88

15,0 %

Hochschulen, Weiterbildungseinrichtungen

51

8,7 %

Hotels

27

4,5 %

Restaurants, Cafés, Kantinen

8

1,3 %

Wohnflächen

7

1,3 %

Serverräume

4

0,7 %

Sondernutzungen

3

0,5 %

Arztpraxen

2

0,3 %

Gesamt

588

100,0%

* Kategorisierung der Flächen nach der anerkannten Systematik des Bauwerkszuordnungskataloges (BWZK) der Arbeitsgemeinschaft der für Städtebau, Bau- und Wohnungswesen zuständigen Minister und Senatoren der Länder (ARGEBAU) und der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2009

Für die Verbrauchsarten Heizenergie und Wasser können wir im Regelfall auf die uns vorliegenden Verbrauchsabrechnungen der Versorgungsunternehmen zurückgreifen. Außerdem liegen für diese Medien für die meisten Objekte Zählerablesungen durch unsere Facility-Management-Dienstleister vor.

Die größte Herausforderung bei der Bestimmung der Umweltauswirkungen liegt in der umfassenden Ermittlung des Stromverbrauchs je Objekt, da der Großteil unserer Mieter eigene Versorgungsverträge abschließt. Zwar können wir als Eigentümer den Verbrauch von Allgemeinstrom analog der Verbrauchswerte für Heizenergie und Wasser gut erfassen. Für eine möglichst vollständige Erhebung – inklusive der Mieterstromverbrauchsdaten – sind wir aber auf detaillierte Zählerablesungen durch unsere Facility-Management-Dienstleister sowie die Kooperation von Netzbetreibern und Mietern angewiesen. Hier streben wir durch den Einbau intelligenter Zählersysteme („Smart-Metering“) perspektivisch eine Verbesserung der Datenerfassung und -auswertung an (siehe Exkurs Smart Metering).

Zusätzlich zur Gesamtbetrachtung haben wir für das Analyseportfolio eine Like-for-like-Betrachtung der Jahre 2017 bis 2019 vorgenommen. In die Like-for-like-Analyse werden nur Immobilien einbezogen, die sich in allen drei Jahren im Bestand befinden. Mögliche Auswirkungen von An- und Verkäufen während des Betrachtungszeitraums werden so ausgeblendet.

Bei der Auswertung verzichten wir auf methodische Anpassungen zur Neutralisierung von Effekten, die aus veränderter Nutzung der Mietflächen, der Leerstandsentwicklung des Immobilienportfolios, unterschiedlicher Materialbeschaffenheit und Alter der Gebäude sowie aus externen Einflüssen – wie beispielsweise Wettereinflüssen – resultieren können.

Verteilung nach Baujahr*
in % der vermietbaren Fläche des Analyseportfolios

* Bei umfangreichen Refurbishments/Modernisierungen: Jahr der jüngsten Modernisierung

Größenverteilung
in % der vermietbaren Fläche des Analyseportfolios

Smart Metering

Die DIC Asset AG hat über ihre 100%-Tochtergesellschaft DIC Onsite GmbH Ende 2019 ein Projekt zum Smart Metering gestartet. Unter Smart Metering wird allgemein der Einsatz intelligenter Messverfahren und -systeme für die Erfassung und Auswertung von Gebäudeverbrauchsdaten verstanden …

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Entwicklung der Verbrauchsdaten

ENERGIE

CRE1 GRI 302-1 GRI 302-2 GRI 302-3 GRI 302-4 Energy-Int Elec-Abs Elec-LFL DH&C-Abs DH&C-LFL Fuels-Abs

Strom
Indirekter Stromverbrauch
in kWh/qm
Jahresverbrauch
3-Jahresdurchschnitt

Für die Auswertung des Stromverbrauchs im Zeitraum 2017 bis 2019 lag der Flächenanteil des Analyseportfolios bei rund 70% des Commercial Portfolios am 31. Dezember 2019.

Im Jahr 2019 stieg der absolute Stromverbrauch in unserem Analyseportfolio auf 45,7 Mio. kWh an (2018: 42,6 Mio. kWh). Dies ist zu 43% auf den Anstieg des Stromverbrauchs in allgemein genutzten Flächen (Treppenhäuser, Parkhäuser, etc.) auf 8,3 Mio. kWh (2018: 7,0 Mio. kWh) und zu 57% auf den Anstieg des Mieterstroms auf 37,4 Mio. kWh (2018: 35,7 Mio. kWh) zurückzuführen.

Bezogen auf die Mietfläche stieg der Energieverbrauch 2019 um 7,1% auf 77,6 kWh/qm an (2018: 72,5 kWh/qm), lag aber unter dem Drei-Jahres-Durchschnittswert von 78,9 kWh/qm.

In der Like-for-like-Betrachtung für 65 Objekte sank der Stromverbrauch im Jahr 2019 um 10,4% auf 45,7 Mio. kWh verglichen mit dem Referenzjahr 2017 (51,0 Mio. kWh).

Heizung
Indirekter Heizenergieverbrauch
in kWh/qm
Jahrensverbrauch
3-Jahresdurchschnitt

Im Zeitraum von 2017 bis 2019 konnten wir bei der Ermittlung des Heizenergieverbrauchs über die uns vorliegenden Verbrauchsabrechnungen und durch die von Mietern zur Verfügung gestellten Verbrauchswerte auf durchschnittlich 69% der Mietflächen des Commercial Portfolios vom 31. Dezember 2019 zugreifen.

Im Jahr 2019 betrug der gesamte Heizenergieverbrauch in unserem Analyseportfolio 53,4 Mio. kWh (2018: 55,1 Mio. kWh).

Auf die Fläche bezogen errechnet sich ein um 5,2% gesunkener Wert von 90,7 kWh/qm (2018: 95,6 kWh/qm).

In der Like-for-like-Betrachtung belief sich der Heizenergieverbrauch im Jahr 2019 auf 51,9 Mio. kWh. Gegenüber dem ermittelten Wert von 59,6 Mio. kWh im Referenzjahr 2017 bedeutet dies einen Rückgang um 12,8%.

Beim Vergleich des Heizenergieverbrauchs im Zeitverlauf sind grundsätzlich die schwankenden Längen der Heizperioden in den analysierten Jahren als externe Einflussgröße zu berücksichtigen. Eine Plausibilisierung erfolgt anhand von Heiztagen sowie Gradtagszahlen, die vom IWU auf Basis der Klimastationsdaten des Deutschen Wetterdiensts nach anerkannten Richtlinien errechnet werden.*

* Quelle: Institut für Wirtschaft und Umwelt (IWU) – https://www.iwu.de/publikationen/fachinformationen/energiebilanzen/#c205

Wasser

CRE2 GRI 303-1 Water-Abs Water-LFL Water-Int

Bei der Ermittlung des Wasserverbrauchs werteten wir für den Analysezeitraum 2017 bis 2019 durchschnittlich Daten von 70% der Mietflächen des Commercial Portfolios vom 31. Dezember 2019 aus. Hierfür griffen wir auf Zählerstandslisten, Versorgerabrechnungen sowie Mitteilungen durch Mieter (bei direkt über den Mieter laufenden Wasserversorgungsvertrag) zurück.

Der absolute Wasserverbrauch in unserem Analyseportfolio belief sich im Jahr 2019 auf 174.948 m³ (2018: 190.987 m³). Dies entspricht einem auf die Fläche bezogenen Wert von 0,30 m³/qm (2018: 0,32 m³/qm).

In der Like-for-like-Betrachtung ermittelten wir für 2019 einen gegenüber dem Referenzjahr 2017 um 4,8% gesunkenen Verbrauch von 174.856 m³ (2017: 183-712 m³).

Wasserverbrauch
in m3/qm
Jahrensverbrauch
3-Jahresdurchschnitt
CO₂-Beitrag

gri 103-1 gri 103-2 gri 103-3

Der Verbrauch von Energie setzt Treibhausgase frei, die maßgeblich zum Klimawandel beitragen. Unser Ziel ist es, den Ausstoß von Treibhausgasen zu minimieren. Zur Reduzierung unserer CO₂-Bilanz verfolgen wir mehrere Ansätze:

  • ¡ Seit 2010 stammt die Allgemeinstromversorgung in den von uns zur Büronutzung angemieteten Immobilien aus regenerativen, CO₂-neutralen Energiequellen (Ökostrom).
  • ¡ Für unsere Geschäftsräume lassen wir externe Energiebilanzen erstellen, um den genauen Verbrauch ebenso wie Verbesserungspotenzial zu ermitteln.
  • ¡ Für Dienstreisen der Mitarbeiter fördern wir die CO₂-neutrale Nutzung der Fernverbindungen der Deutschen Bahn
Energieversorgung
Anteil am Gesamtverbrauch
Erdgas
Fernwärme
Heizöl

Die direkte und indirekte Heizenergieversorgung unserer Immobilien basiert auf den drei Energieträgern Fernwärme, Erdgas und Heizöl, wobei Erdgas mit einem Anteil von 60,3% den größten Teil ausmacht.

Den CO₂-Umweltbeitrag der verbrauchten Energie haben wir mittels folgender, für die unterschiedlichen Energieträger spezifischen Umrechnungsfaktoren berechnet:

  • ¡ Fernwärme: 225,0 g CO₂e/kWh*
  • ¡ Heizöl: 280,0 g CO₂e/kWh*
  • ¡ Erdgas: 191,9 g CO₂e/kWh*
  • ¡ Strom Bundesdurchschnitt (falls kein Versorger bekannt): 590,0 g CO₂e/kWh*

* Quelle: Internationales Wirtschaftsforum Regenerative Energien (IWR) – http://www.iwr.de/re/eu/co2/co2.html

GRI 305-4

Indirekter CO₂-Ausstoß

Im Jahr 2019 stiegen die durch Strom- und Heizenergieverbrauch verursachten CO₂-Emissionen um 5,3% auf 32.923 tCO₂e an (2018: 31.261 tCO₂e). Bezogen auf die Mietfläche entspricht dies einem Rückgang der CO₂-Emissionen um 4,5% auf 55,9 kgCO₂e/qm (2018: 53,5 kgCO₂e/qm).

In der Like-for-like-Betrachtung wurden 2019 mit 32.651 tCO₂e allerdings 11,0% weniger emittiert als im Referenzjahr 2017 (36.668 tCO₂e).

Indirekter CO₂-Ausstoß / Jahr
3-Jahresdurchschnitt

CRE3 GHG-Int

Verbrauch einer typischen Immobilie des Commercial Portfolios
Ø 2017–2019 pro Jahr pro qm und Jahr

Stromverbrauch (kWh)

714.638

78,9

Heizenergieverbrauch (kWh)

876.768

96,8

CO₂-Emissionen (kgCO₂e)

520.231

57,4

Wasserverbrauch (m³)

2.821

0,31

* Die typische Immobiliengröße beträgt 9.058 qm, auf Basis von vermietbarer Fläche und Immobilien im Commercial Portfolio zum Jahresende 2019.

Absolute Verbrauchswerte*
2019 2018 2017

Indirekter Stromverbrauch (kWh)

45.662.146

42.649.025

50.987.713

– davon Allgemeinstrom

8.276.435

6.986.039

11.924.475

– davon Mieterstrom

37.385.711

35.662.986

39.063.238

Anzahl analysierte Objekte

65 von 93

65 von 93

65 von 93

entspricht Mietfläche in qm

588.577

588.577

588.577

Indirekter Heizenergieverbrauch (kWh)

53.355.049

55.054.270

60.949.886

Anzahl analysierte Objekte

65 von 93

64 von 93

64 von 93

entspricht Mietfläche in qm

588.577

575.802

586.021

Indirekter CO₂-Ausstoß (kgCO₂e)

32.922.775

31.261.362

36.931.542

Wasserverbrauch (m³)

174.948

190.987

183.797

Anzahl analysierte Objekte

65 von 93

64 von 93

65 von 93

entspricht Mietfläche in qm

588.577

587.805

588.577

* bezogen auf das Analyseportfolio

GHG-Indir-LFL

Like-for-like-Verbrauchswerte*
2019 2018 2017 Veränderung seit 2017

Indirekter Stromverbrauch (kWh)

45.662.146

42.649.025

50.987.713

-10,4%

Anzahl analysierte Objekte

65 von 93

entspricht Mietfläche in qm

588.577

Indirekter Heizenergieverbrauch (kWh)

51.940.698

55.039.357

59.578.698

-12,8%

Anzahl analysierte Objekte

63 von 93

entspricht Mietfläche in qm

573.246

Indirekter CO₂-Ausstoß (kgCO₂e)

32.650.792

31.258.007

36.668.358

-11,0%

Anzahl analysierte Objekte

64 von 93

Wasserverbrauch (m³)

174.856

190.987

183.712

-4,8%

Anzahl analysierte Objekte

64 von 93

entspricht Mietfläche in qm

587.805

* bezogen auf das Analyseportfolio

Kennzahlen*
2019 2018 2017 Veränderung seit 2017

Indirekter Stromverbrauch (kWh/qm)

77,6

72,5

86,6

-10,4 %

kWh/Arbeitsplatz**

1.241

1.159

1.386

Anzahl analysierte Objekte

65 von 93

65 von 93

65 von 93

Indirekter Heizenergieverbrauch (kWh/qm)

90,7

95,6

104,0

-12,8 %

kWh/Arbeitsplatz**

1.450

1.530

1.664

Anzahl analysierte Objekte

65 von 93

64 von 93

64 von 93

Indirekter CO₂-Ausstoß (kgCO₂e/qm)

55,9

53,5

62,8

-11,0 %

kgCO₂e/Arbeitsplatz**

895

857

1.005

Wasserverbrauch (m³/qm)

0,30

0,32

0,31

-4,8 %

m³/Arbeitsplatz**

4,8

5,2

5,0

Anzahl analysierte Objekte

65 von 93

64 von 93

65 von 93

* bezogen auf das Analyseportfolio

** durchschnittlicher Arbeitsplatz in 7 Großstädten Deutschlands rund 16 qm (Quelle: Cushman & Wakefield „Office Space Across the World“ 2017)

Hochrechnung für das Commercial Portfolio

Ausgehend von den Verbrauchsdaten unseres Analyseportfolios haben wir durch Hochrechnung den Verbrauch unseres gesamten direkt gehaltenen Portfolios im Zeitraum 2017 bis 2019 ermittelt. So lässt sich die tatsächliche Gesamtökobilanz der DIC Asset AG besser erfassen.

Portfolio-Hochrechnung
2019 2018 2017

Fläche des Commercial Portfolios in qm*

842.349

888.426

911.600

Stromverbrauch

in kWh/qm

77,6

72,5

86,6

Gesamtverbrauch in kWh

65.349.938

64.376.450

78.970.823

– davon Allgemeinstrom

11.844.921

10.545.057

18.468.873

– davon Mieterstrom

53.505.012

53.831.393

60.501.949

Heizenergieverbrauch

in kWh/qm

90,7

95,6

104,0

Gesamtverbrauch in kWh

76.359.129

84.945.245

94.812.126

Gesamtenergieverbrauch

in kWh/qm

141.709.668

149.321.695

176.782.949

Wasserverbrauch

in m³/qm

0,30

0,32

0,31

Gesamtverbrauch in m³

250.378

288.663

284.669

CO₂-Emissionen in tCO₂e**

47.210

48.998

54.864

* ohne Projektentwicklungen und Warehousing

** CO₂-Emission aus Mieterstrom (Umrechnungsfaktor gemäß Bundesdurchschnitt 590 gCO₂e/kWh) und Heizenergie

Öko-Bilanz der DIC Asset AG

Im Geschäftsjahr 2019 hatte die DIC Asset AG im Durchschnitt 247 Mitarbeiter an sieben Standorten in Deutschland (Headcount). Der Anstieg gegenüber dem Vorjahr ist wesentlich von der Akquisition der GEG im Juni 2019 und dem damit zusammenhängenden Personalaufbau im Bereich Asset- und Investment-Management und damit zusätzlichem Flächenbedarf getrieben. Für die Auswertung der Verbrauchsdaten in den von uns genutzten Immobilien nutzen wir die gleiche methodische Vorgehensweise wie bei der Auswertung unseres Analyseportfolios.

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