DIC Asset Aktiengesellschaft - Das Immobilienunternehmen mit Anlagefokus Gewerbeimmobilien in Deutschland

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Aktionärsbrief

Sehr geehrte Aktionäre und Geschäftspartner,
liebe Mitarbeiter und Freunde unseres Unternehmens,

die konjunkturelle Entwicklung zeigte sich 2018 zwiespältig. Multinationale und mit Auslandsmärkten verflochtene Unternehmen litten unter verschärften, schwer kalkulierbaren Rahmenbedingungen durch globalen Handelsstreit sowie unter ihrer eigenen Komplexität. Oft waren es gerade große, traditionsreiche Namen und Dax-Schwergewichte, die sich im vergangenen Jahr in beachtlichen Schwierigkeiten wiederfanden. Zugleich ist die Wirtschaft in Deutschland insgesamt weiter gewachsen; am Arbeitsmarkt wie am Markt für Büroflächen ist die Absorption auf ein Niveau fortgeschritten, das expansionswillige Unternehmen ausbremst, und der Gewerbeimmobilien-Investmentmarkt hat fast schon gewohnheitsmäßig einen neuen Umsatzrekord aufgestellt. Die Marke von 60 Milliarden Euro wurde übersprungen, knapp die Hälfte des Transaktionsvolumens machte die Assetklasse Büro aus, die damit um fast zehn Prozentpunkte in der Beliebtheit bei den Investoren gestiegen ist. Am Ende des Jahres war die Spitzenrendite für Büroimmobilien in den Top-7-Städten auf 3,11 % zurückgegangen. In einem wettbewerbsintensiven und streckenweise von kurzfristigen Impulsen getriebenen Markt- und Preisgeschehen hat sich unser Unternehmen dank der langjährigen Immobilienexpertise und der guten Vernetzung im Markt vorteilhaft positionieren können.

Die DIC Asset AG hat 2018 eindrucksvoll die Ertragskraft und Dynamik ihres einzigartigen ­hybriden Geschäftsmodells unter Beweis gestellt. Wir hatten uns im Vorjahr darauf vorbereitet – unter anderem mit unserer Portfoliorefinanzierung, die sich wie geplant auszahlt, und auch mit umfangreichen Verkäufen von nicht strategischen Immobilien und Joint Ventures –, 2018 mit dem gewonnenen Gestaltungsspielraum und viel Immobilienkompetenz eine aktive ­Position im Markt einzunehmen. Das ist uns für alle Geschäftssegmente gelungen:

 

  • Unser Transaktionsteam hat mit einem Ankaufsvolumen von rund 510 Mio. Euro die Prognose von 450–500 Mio. Euro übertroffen. Dabei haben wir insbesondere Chancen genutzt, die Ertragskraft und Qualität unseres Commercial Portfolios zu stärken. Gleichzeitig haben wir wie geplant Verkäufe im Volumen von rund 100 Mio. Euro aus dem Commercial Portfolio erfolgreich umgesetzt und damit ebenfalls die Portfoliooptimierung vorangetrieben.
  • Neben zusätzlichen Mieteinnahmen aus Neuakquisitionen hat insbesondere die erfolg­reiche Arbeit unserer Vermietungsteams, die die Mieteinahmen aus dem Commercial Portfolio like-for-like um 2,7 % steigern konnten, einen wertvollen Beitrag dazu geleistet, dass die Bruttomieteinnahmen mit 100,2 Mio. Euro unsere unterjährig angehobene Prognose übertrafen.
  • Die Etablierung unserer Trading-Plattform im Fondsgeschäft zahlt sich aus. Wir generierten 2018 erhebliche Erträge aus der Strukturierung von Transaktionen. Zum einen haben wir als aktiver Fondsmanager zwei Immobilien aus den Bestandsfonds sehr erfolgreich verkauft und über einen Anteilsscheinverkauf eine vorteilhafte Exitmöglichkeit für die Fonds­investoren des DIC HighStreet Balance Fonds realisiert. Zum anderen haben wir zwei weitere Fonds strukturiert – den DIC Office Balance V und den DIC Metropolregion Rhein-Main-Fonds –, in die wir Startportfolien im Volumen von insgesamt rund 166 Mio. Euro eingebracht haben. Ankäufe mit einem Volumen von rund 105 Mio. Euro rundeten das Transaktionsgeschehen im Fondsgeschäft ab, das zu einem signifikanten Ertragswachstum beitrug.
  • Der strategische Umbau des Segments Other Investments verläuft nach Plan. Der Ergebnisbeitrag des wachsenden Drittgeschäfts stieg 2018 planmäßig weiter an, ebenso das betreute Immobilienvermögen des Drittgeschäfts, das sich im Jahresvergleich mehr als verdoppelt hat. Wir konnten 2018 die letzten verbliebenen Joint Ventures verkaufen und haben darüber hinaus im Dezember die Veräußerung unserer Beteiligung an der TLG Immobilien AG vertraglich vereinbart. Die Transaktion wird voraussichtlich im ersten Halbjahr 2019 erfolgen, der daraus resultierende erhebliche Erlös eröffnet uns Potenzial für weiteres Wachstum.

Fundament unseres Geschäftsmodells ist unsere Stärke im Asset- und Propertymanagement, die in allen drei Segmenten zum Einsatz kommt. Im eigenen Bestand haben wir unter Herausrechnung der An- und Verkäufe so eine Wertsteigerung des Portfolios um rund 10 % erzielt, allein durch unser Immobilienmanagement.

Darin noch nicht berücksichtigt sind mehrere laufende Entwicklungen in unserem Bestand: wie zum Beispiel die im Herbst gestarteten baulichen Maßnahmen zur Modernisierung des Hessischen Regierungspräsidiums in Darmstadt. Weitere Refurbishments und Repositionierungen sind in Vorbereitung; wir haben unsere Kapazitäten dafür ausgebaut und rechnen mit weiterem nicht unerheblichen Wertsteigerungspotenzial in unseren Bestands- und Fondsimmobilien, das durch unsere Teams gehoben werden kann.

Die Dynamik des Fondsgeschäfts und die wachsende Qualität des Commercial Portfolios hatten dazu geführt, dass wir nach drei starken Quartalen bereits im Oktober die Prognose für die wesentliche Steuerungsgröße des Konzerns – das operative Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung (FFO) – von 62–64 Mio. Euro auf 68 Mio. Euro angehoben haben. Unsere Erwartungen haben sich bestätigt: Mit dem signifikanten Ergebnisanstieg des FFO um 13 % auf ein Rekordniveau von 68 Mio. Euro am Jahresende haben wir die Prognose erreicht. Durch das Wachstum der Assets under Management über alle Geschäftssegmente von ­ 4,4 Mrd. Euro auf 5,6 Mrd. Euro haben wir das Fundament für stabile und nachhaltige Cashflows nochmals deutlich verbreitert. Unser hybrides Geschäftsmodell erweist sich mit seiner diversifizierten Ertragsstruktur als robust, skalierbar und flexibel. Das Konzernergebnis lag mit 47,6 Mio. Euro zwar unter dem Vorjahresergebnis von 64,4 Mio. Euro, letzteres war allerdings durch den Einmaleffekt in Höhe von 19,3 Mio. Euro aus dem Tausch von Aktien der WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG in Aktien der TLG Immobilien AG beeinflusst; hierfür hatten wir eine Sonderdividende in Höhe von 0,20 Euro je Aktie ausgeschüttet.

Vor dem Hintergrund der erreichten Ziele und der nachhaltigen Geschäftsperspektive wollen wir eine gegenüber dem Vorjahr deutlich erhöhte reguläre Dividende von 0,48 Euro je Aktie ausschütten.

Für das laufende Jahr 2019 haben wir uns auf die Agenda geschrieben, unser Hybridmodell in allen Segmenten weiter auszubauen. Ein Teil des Wachstums ist bereits durch vereinbarte Zukäufe gesichert; insgesamt wollen wir im laufenden Jahr in einer Größenordnung von mindestens einer halben Milliarde Euro Akquisitionen tätigen. Zudem richten wir unser Augenmerk darauf, unsere Managementerträge im Fonds- und Drittgeschäft zu verstetigen, so dass der Anteil regelmäßiger, planbarer Erträge in einem guten Verhältnis zu den dynamischen und chancenorientierten Gewinnen steht, die wir in unserem Hybridmodell durch Handelsaktivitäten erzielen können.

Wir sehen uns als erstklassige Adresse, wenn es darum geht, durch qualifiziertes Asset- und Propertymanagement Werte zu schaffen. Insgesamt planen wir daher ein über dem Vorjahr liegendes operatives Ergebnis mit einem FFO zwischen 70–72 Mio. Euro.

Dass wir mit diesem Bericht ein Rekordjahr in der Immobilienbewirtschaftung abschließen konnten, verdanken wir ganz wesentlich dem Einsatz unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Für das hohe Engagement und die beachtliche Teamleistung möchten wir unseren Respekt und Dank aussprechen. An unsere Geschäftspartner und Aktionäre richten wir unseren Dank für ihr Vertrauen und die Unterstützung bei unseren vielfältigen Aktivitäten zur erfolgreichen Weiterentwicklung unseres Unternehmens. Uns ist bewusst, dass eine so hohe Qualität und Loyalität in der Zusammenarbeit keine Selbstverständlichkeit ist, und wir sehen dies als sehr wesentlichen Ansporn für unsere weitere Arbeit.

Frankfurt, Februar 2019

Prof. Dr. Schmidt / Sonja Wärntges