What’s coming next, Frau Wärntges?

Die DIC hat fulminante Monate hinter sich: Mehrheitserwerb bei der VIB Vermögen, Einstieg in Auslandsimmobilien, ein guter Jahresabschluss 2021, Dividendenerhöhung und erhöhte Prognose für das laufende Jahr. What’s coming next?

Auf’s Ohr legen wir uns jedenfalls nicht. Dynamic performance steht bei uns nicht nur auf der Titelseite des Geschäftsberichts, sondern ist bei uns täglich angesagt. Natürlich machen wir nicht jedes Quartal einen Deal wie die VIB-Teilübernahme. Jetzt stehen Integration und Wachstum im Mittelpunkt. Die VIB ist ein hervorragendes Unternehmen, hochgradig komplementär zu unserem eigenen Portfolio. Deswegen haben wir uns zu diesem Schritt entschieden. Und wir sind davon überzeugt, VIB und DIC in Summe schaffen einen Mehrwert für unsere Shareholder. Beide zusammen sind attraktiver als jeder für sich. Die Gleichung 1+1=2 stimmt in diesem Fall nicht. Zusammen sind wir deutlich mehr! Die DIC neu wird größer, noch robuster und ertragsstärker. Und, dass wir weitere Ambitionen haben, beweist unser erster größerer Auslandserwerb: drei Logistikimmobilien in den Niederlanden.

CEO Sonja Wärntges

Sonja Wärntges, Vorstandsvorsitzende der DIC Asset AG im Interview mit dem Immobilienbrief

VIB Vermögen weist im Vergleich zur DIC Unterschiede im Geschäftsmodell auf. Machen Sie nun einen strategischen Schwenk wieder zu mehr eigener Projektentwicklung?

Nach zwei signifikanten anorganischen Wachstumsschritten im Bereich des Institutional Business folgt die Erweiterung des Bestandsportfolios der Logik. Systematisch betrachtet gilt: VIB und DIC haben in ihrem Geschäftsmodell eine große Schnittmenge: Beide haben ein starkes Bestandsportfolio. Aber anders als die VIB hat die DIC zusätzlich eine zweite Säule, das Geschäft mit institutionellen Investoren, also neben dem Eigenbestand ein großes Betreuungsportfolio. Bei der DIC haben wir einen breiten Mix von Asset Klassen, VIB ist überwiegend spezialisiert auf Logistik-Immobilien, und ja, in diesem Bereich ist die VIB auch mit Greenfield-Ansatz in der Projektentwicklung tätig. Diese Stärke bringt die VIB nun mit ein, aber das ist keine Abkehr von dem strategischen Ansatz der DIC, sondern eine Erweiterung.

Bezüglich Asset Klassen: Logistik rauf, Büro runter ist das der Trend der DIC nach Corona – zum Beispiel hat die Deutsche Bank gerade einen massiven Rückzug vom Frankfurter Büromarkt angekündigt?

Was stimmt ist, dass wir unsere Aktivitäten auf dem Feld Logistik-Immobilien deutlich ausbauen und als zweiten starken Schwerpunkt in unseren Assetklassen entwickeln, das haben wir schon vor rund 2 Jahren angekündigt und mit der Übernahme der RLI neben dem Ankauf von Einzelimmobilien in unserem Institutional Business bereits umgesetzt. Auch der jüngste Erwerb in den Niederlanden zahlt auf dieses Ziel ein. Jetzt haben wir mit der Mehrheit an der VIB und ihrer Konsolidierung in der DIC einen weiteren großen Schritt im Bestandsportfolio gemacht. Also ja, Logistik rauf, aber noch ein ebenso klares Wort zur Zukunft des Büros: Wir sehen keinerlei allgemeinen Trend zur Verkleinerung von Büroflächen. Im vergangenen Jahr hatten wir keine Reduzierung von Flächen bei Bestandsmietern, eher das Gegenteil. Mehr und mehr Mieter erneuern Verträge und sind mit uns im Gespräch, wie innovative Flächenkonzepte im Bürobereich aussehen müssen, um Arbeitsplätze für Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter attraktiv zu halten und als Arbeitgeber im Wettbewerb um knappe Arbeitskräfte positiv auf sich aufmerksam zu machen. In der Regel heißt das, mehr und nicht weniger Fläche pro Arbeitsplatz. Sorge um nachlassendes Interesse an attraktiven Büroflächen in guten Lagen mache ich mir nicht.

Für die Übernahme der VIB haben Sie in erheblichem Umfang Fremdkapital aufgenommen, bei inzwischen deutlich steigenden Finanzierungskosten. Im Markt gibt es Skepsis.

Kapitalbedarf und Finanzierungskonzept bilden einen Zusammenhang. Und beides hatten wir natürlich im Blick. Wir hatten von Anfang an gesagt, wie wollen die Mehrheit an der VIB, aber streben keine vollständige Übernahme an. Wir hatten einen Zielkorridor bezüglich Übernahmekurs. Der hat sich voll bestätigt. Und die Richtung der Marktkonditionen war auch klar. Das hatten wir eingepreist. Unser Rating bb+ wurde bestätigt. Inklusive VIB sind wir nun eine andere Company, mit einem breit diversifizierten und deutlich größeren Bestandsportfolio mit entsprechendem Cash Flow und schönen Ergebnisbeiträgen der VIB bereits im laufenden Jahr. Und natürlich werden wir die Brückenfinanzierung für den Erwerb der VIB ablösen. Dass es eine Kombination von Kaptalerhöhung und Anleihebegebung werden könnte, haben wir bereits kommuniziert.

Zinswende, ESG, gestörte Lieferketten – herausfordernde Rahmenbedingungen auch für die Immobilienwirtschaft?

Herausfordernd ja, aber nicht abschreckend. Und vor allem für uns nicht nur Risiko, sondern auch Chance! ESG zum Beispiel ist ja für die Immobilienwirtschaft auch ein Tor für zusätzliche Dynamik. Viele Nutzer haben hohes Interesse an zeitgemäß gestalteten, attraktiven Gebäuden. Wer agil ist und sich für diese Nachfrage aktiv aufstellt, hat zusätzliche Chancen im Markt. Entsprechend proaktiv handeln wir. Auch das ist Teil von „dynamic performance“. Und außerdem bewährt sich in einer Phase wie der aktuellen ein robustes Geschäftsmodell. Das haben wir mit unseren beiden Säulen Bestands- und Betreuungsportfolio und ihren jeweiligen Ertragsströmen.

 


Quelle: „Der Immobilienbrief“ Nr. 524 vom 14. April 2022.